Cláusulas suelo. El banco no era tu amigo entonces, no supongas ahora lo contrario.

Cláusulas suelo. El banco no era tu amigo entonces, no supongas ahora lo contrario.

cláusulas suelo

Cláusulas suelo. El banco no era tu amigo entonces, no supongas ahora lo contrario.

A estas alturas deberíamos haber aprendido que las entidades financieras persiguen a toda costa y como único objetivo su propia cuenta de resultados, que sólo les preocupa el dividendo a sus accionistas y si te ofrecen algo es porque esencialmente ese algo favorece sus intereses.

Cláusulas suelo, cláusulas de vencimiento anticipado, participaciones preferentes y una larga lista de abusos bancarios deberían hacer que nuestro “sentido arácnido” se activase ante cualquier propuesta u ofrecimiento que nos hiciese una entidad financiera. Así que si has solicitado la anulación de tu cláusula suelo y te han hecho o estas esperando que el banco te comunique cual es el importe que te han cobrado de más, lo inteligente sería que realizases por tu cuenta ese cálculo asumiendo que el banco, aunque ahora te devuelva dinero, lo hace porque le obligan a ello y no porque sea tu amigo y teniendo en cuenta que tiene a sus espaldas un largo historial de “errores” y abusos. Así que, ¿por qué ibas a dar por buena sin más la cantidad que ellos te ofrezcan?.

Préstamo francés. Sólo necesitas unos pocos datos

No hace falta tener grandes conocimientos de matemáticas financieras para hacer un cálculo exacto de cuales son las cantidades que tendrían que devolverte. La mayor parte de las operaciones de financiación hipotecaria utilizan el sistema de amortización francés puesto que así se consigue que durante toda la vida del préstamo se pague siempre el mismo importe, lo que evita incertidumbres. Esa cantidad constante ya incorpora tanto los intereses como la amortización del principal y lo único que variará durante la vida del préstamo es la proporción en que ambas magnitudes, capital e intereses, se devuelven. Inicialmente el importe de los intereses que se abonan es elevado (puesto que la deuda viva también lo es) y la amortización de esta última es más pequeña, invirtiéndose esta relación conforme pase el tiempo y el capital pendiente vaya reduciéndose.

Calcular qué hemos pagado hasta ahora con la cláusula suelo y qué tendría que haberse pagado sin ella es relativamente sencillo. Existen multitud de “calculadoras on line” y páginas en internet que se supone que te hacen el cálculo, pero personalmente prefiero no fiarme de herramientas que no se qué hacen ni cómo lo hacen. Para hacerlo tú mismo sólo necesitas saber los siguientes datos:

  • Capital que te prestó el banco
  • Tipo de interés nominal de la operación y diferencial aplicado al mismo
  • Duración del préstamo

Si necesitas saber cual es el tipo que tienes que aplicar, busca en tu escritura y probablemente encuentres que el mismo está referenciado al indice interbancario conocido como Euribor y a un determinado plazo (1 año, seis meses, etc), y una vez identificado podrás buscarlo en páginas web como la del Instituto Nacional de Estadística.

Es importante que expreses el tipo de interés en el mismo plazo en se producen los periodos de liquidación, esto es, si pagabas tu préstamo mensualmente y el tipo nominal de tu operación era de un 6% anual, debes expresarlo también mensualmente, es decir, 5%/12 o un 0,5%.

Funciones PAGO. Excel para todos

Y con esto, sólo tienes que utilizar unas sencillas fórmulas financieras en la hoja de cálculo excel para calcular el importe de cada cuota y su distribución entre capital e intereses y de las que, a continuación, te explicamos su sintaxis y parámetros. Advierte antes que dichas funciones expresan “pagos” por lo que la hoja de cálculo expresará su resultado como un número negativo, de manera que si no quieres trabajar con cifras negativas, pon un signo menos antes de la expresión de la fórmula.

  1. PAGOPRIN(tasa;periodo;nper;va;vf;tipo): interés pagado en cada cuota.
  2. PAGOINT(tasa;periodo;nper;va;vf;tipo): capital amortizado en cada cuota.
  3. PAGO(tasa;nper;va;vf;tipo): total de cada cuota, capital más intereses.
  • tasa (obligatorio): es el tipo de interés por periodo de la operación, es decir, si tus plazos son mensuales, es el tipo mensual.
  • periodo (obligatorio): es el periodo (mensual, trimestral, etc) para el que calculas la cuota de interés o de capital. Va desde 1 hasta el valor de “nper”
  • nper (obligatorio): es el número total de periodos en que el préstamo se amortiza expresado en los mismos términos que “periodo” o “tasa”, esto es, mensuales, trimestrales, etc.
  • va (obligatorio): es el importe del préstamo.
  • vf (opcional): es el valor del préstamo al final del último pago y, puesto que este es cero, puede omitirse.
  • tipo (opcional): toma los valores 0 o 1. Si se indica 0 o se omite, se considera que los pagos del préstamo son postpagables, esto es, se realizan al final de cada uno de los periodos. Si se indica 1 los cálculos se realizarán al principio de cada uno de los periodos, es decir, prepagables.

Hay que tener en cuenta que se tratan de operaciones cuyo tipo es variable y vinculado a índices de referencia (normalmente el Euribor), por lo que con cada revisión del tipo el contador del argumento “periodo” vuelve a reiniciarse desde el valor 1, el argumento “nper” ya sólo puede considerar el número total de periodos restantes desde la modificación del tipo y hasta el final de la vida del préstamo y el argumento “va” será el importe del préstamo vivo tras la modificación del tipo de interés.

Con estas indicaciones ya eres capaz de construir el cuadro de amortización de tu préstamo, tanto con las condiciones que hasta ahora te habían aplicado, es decir, teniendo una cláusula suelo, como sin ella y comparar ambas situaciones hasta la fecha en que te hubiesen estado aplicando aquella.

Considera los resultados. No todo es lo mismo.

La comparación de ambos escenarios te dará como resultado que una cláusula suelo ha tenido como consecuencia inmediata un mayor pago de cantidades en intereses de las que hubieran sido exigibles sin aquella pero además, un segundo efecto, y es que puesto que como tendríamos que haber pagado menos intereses, nos hubiera quedado más dinero disponible con el pago de cada cuota para hacer frente a la amortización del capital, de forma que la deuda viva pendiente debería ser menor.

Para ilustrarlo pongamos el siguiente ejemplo:

  • Nominal del préstamo: 250.000,00 €
  • Interés con aplicación de suelo: 3%. La cláusula suelo se ha venido aplicando hasta el periodo (mes) 180
  • Interés sin aplicación de suelo: 1%
  • Duración (meses) = 240

Puesto que se trata de un ejemplo para entender la mecánica de cálculo, se ha considerado que con la aplicación del suelo y sin ella hay un tipo de interés, pero la realidad será que como los mismos están referenciados al Euribor, en cada periodo de revisión el préstamo se habrá liquidado a un tipo diferente. Además, la proyección de ambos cuadros de amortización se ha simplificado a efectos de presentación y se han ocultado las filas que van desde los periodos de liquidación 11 al 174.

Captura de pantalla 2017-06-04 a las 18.52.34

El resumen de cálculos obtenidos es el siguiente:

Captura de pantalla 2017-06-04 a las 20.27.21

Es decir, por un lado nos han cobrado 52.515,54 € de intereses de más durante el periodo 1 al 180 pero por otro, de no haber existido cláusula suelo deberíamos haber amortizado 9.901,08 € de más de capital, de manera que nuestra deuda pendiente fuese 67.260,60 € y no 77.161,66 €, tal y como se muestra en la tabla excel.

En términos financieros, de flujos de caja, hemos pagado cuotas (comprensivas de capital e intereses) por un importe en exceso de 42.616,48 € y además, nuestra deuda con el banco tendría que ser reducirse en 9.901,06 €. La suma de ambas cantidades equivale al exceso de intereses pagados de más (52.517,54 €).

Y una vez que sabemos exactamente cual es el efecto que la cláusula suelo ha tenido en nuestra hipoteca, deberemos analizar cual es la respuesta del banco. Y no sólo para verificar que estas son las cifras, sino también y muy especialmente, para evaluar de qué manera nos ofrecen reparar el daño. Y además, que en todo caso, siempre incluya intereses indemnizatorios al tipo legal que corresponda en cada año.

Hay que entender que no todas las opciones son financieramente equivalentes. Por ejemplo, no es lo mismo considerar una devolución de 52.517,54 € y dejar una deuda viva por importe de 77.161,66 € que una devolución de 42.616,48 € dejando un capital pendiente de 67.260,60 €. Con la primera de las posibilidades lo que hace el banco es algo así como darnos un préstamo que no hemos solicitado (por importe de 9.901,06 €) y que, por supuesto, nos cobrarán al tipo correspondiente durante toda la vida restante de la hipoteca. Con la segunda se recibe menos efectivo, pero también la deuda restante es menor.

En otros casos las opciones se complican pues algunas entidades financieras también te ofrecen la posibilidad de no devolverte el dinero y cancelar más deuda, o incluso la de no cobrarte intereses durante un periodo de tiempo.

En cualquier caso, lo principal es comprobar que la oferta que recibes de tu entidad financiera es cuantitativamente correcta. A partir de ahí, y en función de las alternativas que te ofrezcan, tendrás que evaluar cual es la más interesante, puesto que aunque en cuantía sean idénticas, factores como el tiempo o el interés hacen que sean financieramente diferentes. Algunas de ellas serán más interesante para la entidad financiera que para ti y es que, recuerda, el banco no es tu amigo.

Y tú, ¿sabes qué cantidad tienes que reclamar?

 

@ Javier López Gonzálvez.

@ Sinderiza C.B.

Foto Fabian Blank para unsplash.com

Auditor de cuentas y economista forense. Dame una hipótesis que me guste y encontraré un estudio que la valide. Tengo números en la cabeza y sé como usarlos.

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