La sacudida económica provocada por la emergencia sanitaria del coronavirus salpica el hogar de muchas familias, familias que en muchos casos vivís de alquiler, o tenéis ingresos básicos provenientes de una casa alquilada.
Esta coyuntura no ha sido ajena a la gestión de la crisis debida a la pandemia. Para paliar sus consecuencias se ha aprobado, entre otros, el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.
Los arrendamientos son uno de los sectores sobre los que se introducen modificaciones legales para intentar contener los daños que el panorama actual puede provocar.
Las medidas varían según la situación del alquiler. Se atiende a las circunstancias en la que se encontraba el contrato cuando se decretó el estado de alarma. Puede tratarse de:
- Una moratoria en el pago de las rentas del alquiler de un contrato de vivienda habitual en vigor.
- La prórroga de un contrato de vivienda habitual.
- La tramitación de un procedimiento de desahucio por impago de rentas.
Moratoria en el pago de las rentas de contrato de alquiler de vivienda habitual en vigor que se ve afectado por la crisis nacida de la emergencia sanitaria creada por el Covid- 19.
El aplazamiento para cumplir con la obligación de pago de las cuotas mensuales del alquiler se aplica cuando el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, al que le sobreviene una situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis económica consecuencia de la emergencia sanitaria producida por el Covid-19.
La moratoria adquiere diversos perfiles según quién sea el propietario de la vivienda arrendada. Los criterios que adopta el RD-L 11/2020 varían si el dueño es:
- Un gran tenedor o empresa (persona física o jurídica) o entidad pública de vivienda.
- Un fondo social de vivienda.
- Un particular
Veamos cómo funciona en cada caso.
1.- Arrendador gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda.
Lo primero a tener claro para la hipótesis de moratoria arrendaticia de titular gran empresa o entidad pública es, precisamente, qué es una gran empresa o un gran tenedor. Estamos hablando del titular de:
- Diez inmuebles (excluyendo trateros y garajes)
- Una superficie construida de más de 1.500 ms2
En estos casos el inquilino puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Esta opción entrará en juego si antes no se ha logrado un acuerdo con el dueño consistente en la condonación total o parcial de la deuda.
Si este pacto no ha tenido lugar, el propietario de la vivienda cuenta con un plazo máximo de 7 días para comunicar al morador la decisión que ha tomado respecto a la retribución del alquiler y que puede consistir en:
- Disminuir la renta un 50% en las cuotas que se devenguen durante el estado de alarma y en los cuatro meses siguientes.
- Aplazar el pago de las mensualidades a ingresar desde que entró en vigor el estado de alarma y hasta 4 meses después de su fin. Concluido este plazo, las cuotas que se han demorado se fraccionarán durante al menos 3 años, siempre dentro de la vigencia del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Esta alternativa no da lugar a ningún tipo de interés in penalización para el arrendatario.
2.-Fondo Social de Vivienda.
Lo que acabo de exponerte en el apartado anterior, se aplica también para todos los alquileres correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de deudores hipotecarios.
3.- Particular
La premisa de la que parte esta medida es un contrato de arrendamiento sobre una vivienda habitual en la que el propietario de la vivienda no es ni una gran empresa o entidad pública de vivienda, ni un fondo social de vivienda, y el inquilino es una persona física que pasa a estar en situación de vulnerabilidad económica.
El RD-L 11/2020 pretende que, cuando se den estas circunstancias, las partes lleguen a un acuerdo sobre el pago de la renta.
Su primer deseo es, que de manera voluntaria, el dueño libere del pago total o parcial de la renta al inquilino, o se lo aplace.
Cómo segunda opción, si este acuerdo no se produce, el inquilino tiene hasta el 1 de mayo para solicitar al arrendador de la vivienda, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de las mensualidades que se devenguen durante el estado de alarma.
El propietario, en los 7 días laborables siguientes a la recepción de la solicitud, comunicará al alquilado las diferentes posibilidades que le ofrece y que deben incluir:
- Las condiciones en las que puede tener lugar el aplazamiento.
- Un fraccionamiento y prórroga en el pago de las mensualidades que se devenguen mientras esté en vigor esta situación.
- Otras alternativas que considere viables.
La finalidad es que las partes alcancen un acuerdo dentro de estos términos.
Con independencia de si se llega o no a un arreglo, si el ocupante de la vivienda pasa a estar en una situación de vulnerabilidad, puede acceder al programa de ayudas creado en el mismo RD-L 11/2020.
4.- Cuando se considera que estás en situación de vulnerabilidad económica.
Para evaluar esa vulnerabilidad económica se tienen en cuenta:
- Tus circunstancias laborales: si eres trabajador por cuenta ajena y has pasado a estar desempleado; o se ha reducido tu jornada laboral, o si eres empresario o profesional y has sufrido una disminución sustancial de tus ingresos o ventas
- Ingresos de tu unidad familiar. La unidad familiar está formada por el deudor, cónyuge o pareja de hecho e hijos que vivan en la vivienda con independencia de su edad.
En el mes anterior a la solicitud de la moratoria, los ingresos no podrán superar unos determinados niveles de renta.
Los parámetros de renta varían en función del número de hijos a cargo de la unidad familiar, o de las personas mayores de 65 años que la integren.
También se tiene en cuenta si alguno de los familiares tiene reconocida una discapacidad superior al 33%, es dependiente o sufre una incapacidad laboral permanente.
Padecimientos como la parálisis cerebral, la enfermedad mental, discapacidad intelectual o sensorial o afecciones graves de la persona afectada o su cuidador, también entran en juego a la hora de valorar la capacidad económica de la unidad familiar.
- Importe de la renta arrendaticia. Junto con los gastos y los suministros básicos debe superar el 35% de los ingresos de la unidad familiar.
- Pérdida sustancial de ingresos. En el mes anterior a la solicitud de la moratoria el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no debe superar unos determinados límites referenciados con carácter mensual al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
Todas estas condiciones deben acreditarse documentalmente.
5.- Aplicación indebida de la moratoria en el pago del alquiler
Cuando el inquilino se beneficia, sin tener derecho a ello, de la adopción de este tipo de medidas, se le exigirá responsabilidad por este aprovechamiento indebido. También cuando de forma voluntaria y consciente se mantenga en los supuestos de vulnerabilidad económica que dan lugar a la entrada en funcionamiento de estas medidas.
Esta responsabilidad abarcará, como mínimo, el importe de los daños, perjuicios y gastos ocasionados. Su cuantía no será inferior al beneficio indebidamente ha obtenido el arrendatario.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Los contratos de alquiler tienen, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración que las partes libremente acuerden. Ahora bien, la vigencia del contrato se prorroga automáticamente con carácter anual hasta alcanzar una duración mínima de 5 años si el propietario es persona física, o 7 años, si el dueño es una persona jurídica.
Transcurrido este período, el contrato de arrendamiento no tiene por qué mantenerse.
Mientras dure el estado de alarma, nos vamos a encontrar con alquileres de vivienda habitual cuyo plazo de vigencia se va a agotar desde que se decretó y hasta dos meses después de su conclusión.
Para ellos se ha previsto una prórroga extraordinaria con los siguientes requisitos:
- Entra en funcionamiento si el inquilino la solicita.
- El propietario está obligado a aceptarla.
- Tiene una duración máxima de 6 meses.
- El contrato se seguirá aplicando en los mismos términos y condiciones.
- No opera si arrendador y arrendatario alcanzan otro tipo de acuerdo
Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos.
No todos los procesos de desahucio y/o lanzamiento se ven afectados por lo acordado en el RD-L 11/2020. Para que esta norma sea de aplicación tendremos que encontrarnos con procedimientos en los que se den los siguientes requisitos:
- Ha de tratarse de un hogar vulnerable.
- Sus integrantes carecen de una alternativa habitacional.
- El procedimiento de desahucio se encontraba en curso cuando se acordó el estado de alarma.
Cuando se den estas circunstancias, se suspenderá el procedimiento de desahucio hasta que se agote el estado de alarma.
Para que se paralicen los trámites, el inquilino deberá acreditar tanto su situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis generada por la pandemia del coronavirus, como la inexistencia de una alternativa habitacional para él y las personas con las que convive.
Demostrados estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlos a los servicios sociales.
Además, se suspenderá el lanzamiento si ya estuviera fijada su fecha, o el plazo para su determinación por un período tope de 6 meses.
En el decreto en el que se acuerde la suspensión se indicará también cuando se reanudará el cómputo de la suspensión, o se señalara nueva fecha para la vista del desahucio, si ya se había concretado.
Ahora bien, puede ocurrir que la persona que pasa a estar en una situación de vulnerabilidad económica sobrevenida por la crisis del Covid-19 no sea el inquilino sino el propietario de la vivienda.
Para esta hipótesis también se ha previsto que el dueño del inmueble lo ponga en conocimiento del Letrado de la Administración de Justicia quién, a su vez, lo comunicara a los servicios sociales para que adopten las medidas pertinentes.
¿Necesitas saber algo más sobre las medidas económicas de los alquileres que se aplican mientras dure el estado de alarma? No te preocupes, te ayudaré en los comentarios.
Foto: Daniel Tafjord para unsplash.com
