7 pasos para reclamar cuotas impagadas de las Comunidades de Propietarios ( y lograr su cobro)

El impago de cuotas de las comunidades de propietarios por parte de los dueños de viviendas y locales es un grave problema que, según el último Estudio Global sobre morosidad en Comunidades de Propietarios, en el año 2017 alcanzó la nada despreciable cifra de 1.601,23 millones de euros. 

Estos son  los 7  pasos imprescindibles para  reclamarlas con éxito en un procedimiento judicial.

Convoca una Junta de propietarios

En el orden del día de la convocatoria, debe inclurise la  liquidación de las deudas de cada propietario, con su importe y, la aprobación, por parte de los integrantes de la comunidad con derecho a voto, de su reclamación ante el Juzgado. 

Notifica el acuerdo al deudor

Una vez celebrada la Junta y debidamente aprobada la deuda y su reclamación, hay que poner el acuerdo en conocimiento del deudor. Si te saltas este paso o no lo realizas como es debido, te arriesgas a que la reclamación no prospere.

La notificación debe enviarse al domicilio del deudor, domicilio que todos los propietarios tienen la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad y que debe ser una dirección en España en la que puedan recibir citaciones y notificaciones.

Si la dirección no se ha facilitado y no se consigue realizar correctamente la comunicación en estas señas, no te preocupes, puedes enviarla  a la dirección del piso o local que forma parte de la comunidad. 

Y sólo para el supuesto que estos intentos hayan fracasado, podrás colgarla en el tablón de anuncios de la comunidad. El tablón debe estar situado en un lugar visible y debidamente habilitado.

No te olvides de incluir la fecha y los motivos por los que la notificación se realiza de este modo, ni de la firma del Secretario y el visto bueno del Presidente.

Es imprescindible que se notifique al deudor el acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la reclamación de las cuotas impagadasHaz click para twittear

Para que la notificación sea válida y despliegue los efectos legales deseados, es imprescindible que el deudor conozca o pueda conocer cuál es su contenido. Elige un medio que acredite que se ha efectuado. Podemos emplear cartas con acuse de recibo, correo certificado, servicios de mensajería, testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo postal… A mí me gusta el burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Es cierto que es un servicio más caro que los anteriores, pero no deja lugar a dudas de que se ha enviado y cómo  y cuándo se ha entregado.

Inicia el procedimiento monitorio

El monitorio es un procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil destinado a que los acreedores puedan cobrar de una forma ágil sus facturas y deudas. La Ley de Propiedad Horizontal lo que hace es fijar una serie de especialidades que moldean este proceso, permitir su aplicación a la reclamación de cuotas impagadas de las comunidades de vecinos, fijado sus requisitos en su artículo 21.

El procedimiento monitorio es el previsto por la ley para la reclamación de las cuotas impagadas por los propietarios Haz click para twittear

Acompaña la documentación necesaria a la demanda

Esta demanda se interpone ante el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que se encuentre situada la vivienda o local del deudor y a ella ha de unirse:

  • Certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de deuda.
  • La notificación de ese acuerdo al propietario afectado, realizada cómo hemos descrito anteriormente.
  • Justificante de los gastos que el requerimiento previo de pago haya generado.

Espera la respuesta del moroso

Admitida a trámite por el Juzgado competente, se le concede al deudor un plazo de veinte días hábiles para que pague o se oponga según lo establecido en el artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

En esta situación pueden pasar tres cosas.

  1. El deudor paga. En ocasiones, pocas según mi experiencia, el deudor abona lo que se le está reclamando poniéndolo a disposición de la Comunidad o ingresándolo en la cuenta de consignaciones y depósitos del Juzgado. 
  2. El deudor se opone. El comunero puede alegar razones de fondo, como no deber lo que se le está reclamando o adeudar tan sólo una parte; o defenderse acudiendo a cuestiones formales, como que no se le ha notificado con las condiciones fijadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, o que la solicitud de procedimiento monitorio no reúne las características exigidas por el artículo 21. Con independencia de cuál sea el motivo de la oposición, se pasa al juicio correspondiente en función de cuál sea la cuantía objeto del procedimiento. Mientras tanto podremos solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.
  3. El deudor no hace nada. Y se dicta un decreto con el que podemos ejecutar la deuda y embargar los bienes del deudor hasta que cobremos la totalidad de su importe. 

Respeta  la privacidad de los vecinos deudores

Las comunidades de propietarios, al gestionar datos de carácter personal, se encuentran sometidas a la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y garantías digitales. Este factor puede generar una colisión entre la privacidad de los comuneros que no están al tanto del pago de sus cuotas y su reclamación judicial.

Si ambos elementos no se tratan adecuadamente, la Agencia Española de Protección de Datos puede sancionar  a la Comunidad. Esta entidad ha manifestado que, ni la convocatoria de la Junta que incluya el listado de deudores, ni el acta de la misma, son contrarias a la normativa de protección de datos. 

El problema surge cuando esos datos se publican en el tablón de anuncios de la Comunidad, a la vista, no sólo de los vecinos, sino de cualquier persona que transite por allí. Cómo he comentado más arriba, al tablón de anuncios hay que recurrir sólo cuando los otros medios de notificar a los deudores han fracasado. De este modo se está dando correcto cumplimiento, no sólo a lo establecido en el artículo 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también a la cesión inconsentida de datos para dar cumplimiento a una ley.

Contrata a un abogado y un procurador

¿Necesitas contratar a un abogado y un procurador para interponer este procedimiento? No, no lo necesitas. Su intervención no es obligatoria  para la interposición de la solicitud del procedimiento monitorio. Sólo si el vecino moroso se opone y se le están reclamando más de dos mil euros es preceptiva su participación.

Ahora bien,  aunque no sea imprescindible que tomen parte en el procedimiento, sus honorarios no tiene que afrontarlos la comunidad de propietarios sino el deudor, con independencia que atienda o no al pago. Entonces, ¿por qué no contar con profesionales especializados en lugar de dejarlo en manos de legos en la materia?

 

 

Foto: Cristopher Jenseth para www.unsplash.com

31 comentarios en «7 pasos para reclamar cuotas impagadas de las Comunidades de Propietarios ( y lograr su cobro)»

  1. En mi caso compré un piso con desconocimiento total de una gran deuda que arrastra la comunidad.
    Hay un vecino que no paga y hay una sentencia que no se llevó a cabo en su día. Ahora la deuda es aún más grande y según dice la administradora, los gastos debe pagarlos la comunidad para que se haga el embargo. Además esta persona solo tiene como vienes este piso y se hace cargo sólo de la hipoteca. ¿Como se debe proceder?

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  2. Buenas
    Debía comunidad desde algún mes del 2005, me llevaron a juicio en 2 ocasiones, una por 1800 euros y otra por unos 2100 euros el último juicio fue en 2012
    con sentencia firme. No pude pagar y jamás nadie me reclamó nada.
    en 2017 una entidad bancaria le pasa carta al administrador diciéndole que habían embargado mi vivienda y que les pase al cobro toda mi deuda pendiente hasta la fecha. Siguieron pagando mi mensualidad, cosa de la que me di cuenta en junio de 2019, notifique a la entidad, gestor y abogado de la comunidad y comenzé a pagar yo, el administrador no notificó al banco del error y según el Banco siguieron pagando mis mensualidades( tengo el correo que lo ratifica) Al pagar el Banco mis dos juicios, me los pueden volver a cobrar o ya no y quien es el responsable.
    Mi casa no la ha embargado nadie.
    muchas gracias

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    • Buenas tardes Victoria.
      Los datos que me facilitas son un poco confusos, habría que conocer las fechas exactas, a que mensualidades correspoden los cobros.
      Por encima sólo puedo aclararte que dependerá de los años que hallan sido impagados.
      Un saludo.

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  3. COMO CONSECUENCIA DE LA PANDEMIA Y COMO HAY LIMITACIÓN DE ASISTENTES A LAS REUNIONES, NO SE HA PODIDO CELEBRAR LA JUNTA DE PROPIETARIOS, SI BIEN EL ADMINISTRADOR HA ENVIADO, POR EMAIL A CADA PROPIETARIO, EL ESTADO DE CUENTAS. NINGÚN PROPIETARIO A IMPUGNADO LAS MISMAS.
    ¿CÓMO PROCEDER PARA EL COBRO DEL PENDIENTE?

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    • Buenas tardes Ramón.
      El procedimiento no se ha visto modificado. La reclamación de cuotas tiene que ser aprobada en junta.
      Un saludo

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  4. Muy buenas soy propietario de un piso con una comunidad de vecinos de 6 pisos y 2 locales en el cual 5 pisos pagan comunidad pero uno de los 6 pisos se niega a pagar comunidad y los dos locales que están situados abajo del edificio dicen que no le corresponde pagar comunidad.
    Yo me he leído la ley de propiedad horizontal y por lo que he leído veo que si tienen que pagar comunidad y me gustaría saber como debo proceder para hacer que paguen todo lo que deben tanto al piso como los locales porque son unos 5 años que no pagan comunidad

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  5. Hola, en mi caso cuando se le notifica la deuda al deudor paga una parte de la misma y hay que empezar todo el procedimiento de nuevo. Y asi indefinidamente… ¿Se puede hacer algo para que la liquide integramente aunque pague parte de la deuda? ¿La ley marca algun porcentaje de pago para que este individuo haga lo que esta haciendo? Gracias

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    • Buenas tardes Pedro.
      Deduzco por lo que comentas que paga después del requerimiento pero antes de la reclamación judicial.
      Si ya se ha aprobado en Junta puedes intentar seguir el monitorio por la deuda pendiente.
      Un saludo.

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  6. me reclaman 36 años de comunidad. nunca me e negado a pagarla pero mi cuota es muy baja la comunidad pretende ponerme otra superior. por correo certificado les mandaba la comunidad que me correspondía, como no era la que ellos acordaron entonces me devolvían mis certificados. siendo esto deje de mandarlas. Pero nunca me las han reclamado hasta ahora me reclaman 36 años un importe que desconozco porque nunca me han notificado nada ni me han mandado recibo alguno. Que debo hacer que tiempo me pueden reclamar. Don de se me i9nforma formalmente.
    GRACIAS ANTICIPADAS FIRMA FARNCISCO GARCIA ALONSO TNO 664589716

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    • Buenos días Francisco.
      Discúlpame pero tu comentario es muy lioso, no entiendo bien lo sucedido.
      Un saludo

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  7. Hola, cual es la cantidad mínima o máxima por la que se le puede incluir a un vecino en la lista de morosos y empezar el proceso que pone usted arriba

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    • Buenos días.
      Lo fundamental para comenzar el proceso es que la deuda se apruebe en la junta de la comunidad.
      Un saludo.

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  8. Buenas tardes.
    Durante unos meses hubo un impago de comunidad x mi parte del cual yo no era ni consciente y la administración me avisó después de 8 meses x una llamada de lo que se debía. A los días dicha administración mandó un escrito a toda la comunidad de vecinos con el informe de cuentas en el que allí salía reflejado mi piso. No se si esto es legal x la ley de protección de datos. A mi nadie durante esos meses me mandó ninguna notificación ni recibí ninguna llamada más. Esto es denunciable?
    Gracias de antemano.

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    • Buenas tardes Lorena.
      Por lo que me cuentas la actuación de la administración es correcta.
      Un saludo

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  9. Una sentencia del juzgado de primera instancia anuló un acuerdo de la comunidad de propietarios que decía que los locales no tenían que pagar la instalación de una plataforma elevadora para personas mayores. Ahora la comunidad, a pesar de haberse allanado sigue sin querer cobrar a esos propietarios de locales por lo que no quieren instar un monitorio.?que puedo hacer para obligar a la comunidad?

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    • Buenos días Marcelo.
      Requiérales formalmente para ello, o plantéelo en la próxima junta de Propietarios.
      Un saludo.

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  10. Buenos días,
    llegado el caso y aprobada la ejecución del procedimiento monitorio en Junta de propietarios, ¿quién puede presentar la correspondiente demanda en el juzgado aportando la documentación correspondiente, solo el Presidente de la comunidad?

    Muchas gracias

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    • Buenos días,
      Si, debe ser el legal representante de la comunidad, es decir, el presidente.
      Un saludo.

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  11. Buenas noches, qué pasa si me demandan por impago y tengo todos mis recibos? También tengo que pagar costas, procurador y abogado? Puedo yo demandar a la comunidad por estafa o injurias? Gracias

    Responder
    • Buenas tardes.
      Si le demandan por impago y está al día de los pagos, la demanda no prosperará y será la comunidad quién deberá afrontar las costas judiciales.
      Un saludo.

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  12. Buenas tardes:
    Un edificio de 4 pisos pertenecientes a 4 hermanos (donación realizada en 1975) no se constituyó en comunidad de propietarios hasta 2009. Hasta esa fecha los hermanos se ponían de acuerdo verbalmente para los arreglos de mantenimiento y se repartían las aportaciones de cada uno para cubrir gastos. Uno de los hermanos cerró la casa en 1998 y no volvió a ocuparla ni a contribuir a los gastos. Desde la creación de la comunidad y la fijación de la cuota este hermano ha cumplido con todos los pagos.
    ¿Puede la Comunidad ahora reclamar los pagos anteriores a la fecha de constitución de la Comunidad? ¿existe realmente una deuda hacia la comunidad si ésta no se había creado?’

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    • Buenos días María Dolores.
      Por lo que cuenta en el comentario, la deuda, de existir, estaría prescrita.
      Un saludo.

      Responder
      • Muchas gracias, María Dolores.
        La deuda se le reclamó por burofax el constituir la comunidad en 2009.
        Mi duda es si esa deuda se puede reclamar realmente. La comunidad no estaba constituida así que difícilmente puede ser acreedora, pero la presidente le ha declarado moroso y no le permite votar en las juntas.
        ¿ Pueden los comuneros reclamar esa deuda a título particular?
        Gracias de nuevo

        Responder

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