Cómo funciona la moratoria de las hipotecas acordada por la crisis del coronavirus

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La moratoria de las hipotecas es una de las medidas de urgencia acordadas en el Real Decreto – ley 8/2020 de 17 de marzo, para paliar las fuertes repercusiones económicas en las familias, que la emergencia sanitaria provocada por la epidemia del coronavirus ha provocado.

Se persigue reforzar la protección de los trabajadores, las familias y los colectivos vulnerables. De ahí la adopción de una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias de estos colectivos.

Esta medida urgente constituye una vía de garantizar  tu derecho a la vivienda si te ves conducido a una situación de especial vulnerabilidad provocada  por la crisis sanitaria del Covid-19.

En este caso podrás tener acceso a una prórroga en el pago de tu hipoteca y evitar  la pérdida de tu vivienda.

 

Cuáles son los requisitos de la moratoria de los préstamos hipotecarios?

Para que puedas acogerte a esta opción, debe tratarse de la hipoteca de tu vivienda habitual. No podrás optar a esta medida si se trata de un préstamo hipotecario sobre tu segunda residencia, tu oficina, local de negocio, etc.

Deberás encontrarte en situación de vulnerabilidad económica. Para evaluar esa vulnerabilidad económica se tienen en cuenta:

  • Tus circunstancias laborales: si eres trabajador por cuenta ajena y has pasado a estar desempleado;  si eres empresario  o profesional y has sufrido una disminución de tus ingresos o tus ventas de, al menos, un 40%.

 

  • Ingresos de tu unidad familiar. La unidad familiar está formada por el deudor, cónyuge o pareja de hecho e hijos que vivan en la vivienda con independencia de su edad.

En el mes anterior a la solicitud de la moratoria,  no podrán superar unos determinados niveles de renta.

Los parámetros de renta varían en función del número de hijos a cargo de la unidad familiar, o de las personas mayores de 65 años que la integren.

También se tiene en cuenta si alguno de los familiares tiene reconocida una discapacidad superior al 33%, es dependiente o sufre una incapacidad laboral permanente.

Padecimientos  como la parálisis cerebral, la enfermedad mental, discapacidad intelectual o sensorial o afecciones  graves de la persona afectada o su cuidador, también entran en juego a la hora de valorar la capacidad económica de la unidad familiar.

 

  • Importe de la cuota hipotecaria. Junto con los gastos y los suministros básicos  debe superar el 35% de los ingresos de la unidad familiar.

 

  • Alteración significativa de las circunstancias económicas nacidas de la emergencia sanitaria provocada por el coronavirus. La carga hipotecaria ha tenido que aumentar un 1,3 sobre la renta familiar.

 

Todas estas condiciones deben acreditarse documentalmente.

 

¿Cuál es el plazo para solicitar la moratoria?

El plazo para solicitar la moratoria del pago de las hipotecas entró en vigor el 17 de marzo con la aprobación del RD Ley 8/2020 y no concluirá  hasta 15 días después  de su vigencia, que tendrá lugar  cuando se cancele el estado de alarma.

 

¿Qué efectos tiene la moratoria sobre tu hipoteca?

Siempre que cumplas los requisitos que he explicado al principio de este artículo, la entidad financiera deberá de  aplicarte la moratoria como máximo en 15 días desde que  le presentes la solicitud.

Los efectos sobre tu préstamo serán los siguientes:

  • Mientras esté en vigor no se te cobrará ninguna cuota. Se suspenden las cuotas durante el plazo acordado.
  • No entrará en juego la cláusula del vencimiento anticipado, por la que se puede exigir el pago de toda la deuda si dejas de pagar el préstamo.
  • No se devengarán intereses ni por el préstamo ni por la aplicación de la moratoria.

 

¿Qué ocurre si te beneficias indebidamente de la moratoria?

En ese caso serás responsable de:

  • Los daños y perjuicios producidos, que no serán inferiores al beneficio obtenido.
  • Los gastos ocasionados por su aplicación.
  • Sanciones de otro orden que tu acción haya podido causar.

 

Si tienes alguna pregunta o necesitas cualquier aclaración, puedes realizarla en los comentarios.

 

Foto: Brian Babb para unsplash.com

 

Sobre la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea relativa al IRPH

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El pasado 3 de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaba una Sentencia en la que se pronunciaba sobre las hipotecas vinculadas al IRPH de las cajas de ahorro.

La expectativa era grande.  Según el diario El País,  las reclamaciones a la banca española podrían  alcanzar la suma de 3.000 millones de euros. Adicae estima que en la provincia de Almería pueden existir unos 8.000 afectados.

El germen de esta resolución se encuentra en el contrato de préstamo hipotecario para financiación de una vivienda que, en el año 2001, suscribió el demandante con Bankia.

El tipo de interés a pagar se conectaba con el IRPH cajas de ahorros, revisándose cada semestre.

En la demanda, interpuesta en el año 2018, solicitaba la declaración de nulidad de esta cláusula relativa  al tipo de interés variable  y remuneratorio, recogida en su contrato de préstamo hipotecario.

El juez titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 38 de Barcelona, al que turnó el procedimiento, elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que diera respuesta a varios interrogantes.

Calculó un coste adicional de esa hipoteca de entre 18.000 y 20.000 €. Resultaba, por tanto, menos ventajosa que si el precio a pagar se estimase en función del Euríbor, que aparece en el 90% de los préstamos hipotecarios suscritos en España.

Surgía otra duda: si, a pesar de ser el IRPH un índice regulado, estaba o no en el ámbito de aplicación  de la Directiva 93/13.

Se cuestiona si debe informarse al consumidor de método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que pueda valorar la carga económica del préstamo que contrata.

Además, si esa cláusula no es conforme al Derecho de la Unión, ¿qué  debe hacerse? ¿cuál es la solución legal a este dilema?

En consecuencia, el juez plantea varias  preguntas en la petición de decisión prejudicial.

¿Puede examinar el Juzgador si debe ser objeto de tutela  el IRPH Cajas de ahorro? ¿Es viable invocar la Directiva 93/13 en este caso?

La cláusula si está comprendida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13. Incumbe al juez nacional determinar en el caso concret, si cumple las exigencias de buena fe, equilibrio y transparencia previstas en la Directiva.

¿Es necesario proporcionar información al consumidor sobre cómo se configura el IRPH, su evolución en el pasado y la previsión de su trayectoria en el futuro?

La exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales no puede reducirse a su carácter comprensible en un plano formal y gramatical.

El consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, debe estar en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del IRPH.

Así podrá valorar las consecuencias económicas reales del compromiso financiero que contrae.

Si no se ha dado esta información, ¿no implicaría que de haberse facilitado correctamente, el consumidor no hubiera aceptado firmar la hipoteca?

El juez nacional cuenta con los datos que obran en su poder.  Entre ellos la publicidad  e información ofrecida proporcionada por el prestamista en el marco de la negociación del contrato.

Con estos elementos debe dilucidar si se han facilitado al consumidor todos los datos  que le permitan examinar el coste real del préstamo.

Es cierto que la información  sobre el IRPH se publicaba en el Boletín Oficial del Estado.

No lo es menos que existía la obligación  de las entidades de crédito de informar a los consumidores sobre la evolución del IRPH en los dos años naturales anteriores a la celebración del préstamo, y su último valor.

Por tanto el Juzgado debe esclarecer si se cumplieron todas las obligaciones legales de información.

¿Qué debe hacerse si esta cláusula se declara nula? ¿Debemos elegir entre modificar el contrato, vinculando el tipo de interés a pagar al Euríbor,  o dejar de aplicar el interés, con la aplicación de devolver el capital prestado en los plazos estipulados?

El juez nacional debe  constatar:

  1. La abusividad de esa cláusula.
  2. La imposibilidad de sobrevivir sin ella del préstamo sobre el que versa el litigio.
  3. La exposición del demandante a consecuencias perjudiciales si se anula esa cláusula.

Comprobados estos extremos, el IRPH puede remplazarse por el índice sustitutivo contemplado en la legislación española.

En último término, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determina que no procede limitar temporalmente los efectos de la sentencia.

Si eres uno de los afectados por esta clase de hipotecas, me encantará que este post te sirva de ayuda. ¿Tienes alguna duda? Te espero en los comentarios.

 

Foto: Beno Assis para unsplash.com

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