7 pasos para reclamar cuotas impagadas de las Comunidades de Propietarios ( y lograr su cobro)

reclamar impago cuotas comunidad de propietarios

El impago de cuotas de las comunidades de propietarios por parte de los dueños de viviendas y locales es un grave problema que, según el último Estudio Global sobre morosidad en Comunidades de Propietarios, en el año 2017 alcanzó la nada despreciable cifra de 1.601,23 millones de euros. 

Estos son  los 7  pasos imprescindibles para  reclamarlas con éxito en un procedimiento judicial.

Convoca una Junta de propietarios

En el orden del día de la convocatoria, debe inclurise la  liquidación de las deudas de cada propietario, con su importe y, la aprobación, por parte de los integrantes de la comunidad con derecho a voto, de su reclamación ante el Juzgado. 

Notifica el acuerdo al deudor

Una vez celebrada la Junta y debidamente aprobada la deuda y su reclamación, hay que poner el acuerdo en conocimiento del deudor. Si te saltas este paso o no lo realizas como es debido, te arriesgas a que la reclamación no prospere.

La notificación debe enviarse al domicilio del deudor, domicilio que todos los propietarios tienen la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad y que debe ser una dirección en España en la que puedan recibir citaciones y notificaciones.

Si la dirección no se ha facilitado y no se consigue realizar correctamente la comunicación en estas señas, no te preocupes, puedes enviarla  a la dirección del piso o local que forma parte de la comunidad. 

Y sólo para el supuesto que estos intentos hayan fracasado, podrás colgarla en el tablón de anuncios de la comunidad. El tablón debe estar situado en un lugar visible y debidamente habilitado.

No te olvides de incluir la fecha y los motivos por los que la notificación se realiza de este modo, ni de la firma del Secretario y el visto bueno del Presidente.

Es imprescindible que se notifique al deudor el acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la reclamación de las cuotas impagadasHaz click para twittear

Para que la notificación sea válida y despliegue los efectos legales deseados, es imprescindible que el deudor conozca o pueda conocer cuál es su contenido. Elige un medio que acredite que se ha efectuado. Podemos emplear cartas con acuse de recibo, correo certificado, servicios de mensajería, testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo postal… A mí me gusta el burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Es cierto que es un servicio más caro que los anteriores, pero no deja lugar a dudas de que se ha enviado y cómo  y cuándo se ha entregado.

Inicia el procedimiento monitorio

El monitorio es un procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil destinado a que los acreedores puedan cobrar de una forma ágil sus facturas y deudas. La Ley de Propiedad Horizontal lo que hace es fijar una serie de especialidades que moldean este proceso, permitir su aplicación a la reclamación de cuotas impagadas de las comunidades de vecinos, fijado sus requisitos en su artículo 21.

El procedimiento monitorio es el previsto por la ley para la reclamación de las cuotas impagadas por los propietarios Haz click para twittear

Acompaña la documentación necesaria a la demanda

Esta demanda se interpone ante el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que se encuentre situada la vivienda o local del deudor y a ella ha de unirse:

  • Certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de deuda.
  • La notificación de ese acuerdo al propietario afectado, realizada cómo hemos descrito anteriormente.
  • Justificante de los gastos que el requerimiento previo de pago haya generado.

Espera la respuesta del moroso

Admitida a trámite por el Juzgado competente, se le concede al deudor un plazo de veinte días hábiles para que pague o se oponga según lo establecido en el artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

En esta situación pueden pasar tres cosas.

  1. El deudor paga. En ocasiones, pocas según mi experiencia, el deudor abona lo que se le está reclamando poniéndolo a disposición de la Comunidad o ingresándolo en la cuenta de consignaciones y depósitos del Juzgado. 
  2. El deudor se opone. El comunero puede alegar razones de fondo, como no deber lo que se le está reclamando o adeudar tan sólo una parte; o defenderse acudiendo a cuestiones formales, como que no se le ha notificado con las condiciones fijadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, o que la solicitud de procedimiento monitorio no reúne las características exigidas por el artículo 21. Con independencia de cuál sea el motivo de la oposición, se pasa al juicio correspondiente en función de cuál sea la cuantía objeto del procedimiento. Mientras tanto podremos solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.
  3. El deudor no hace nada. Y se dicta un decreto con el que podemos ejecutar la deuda y embargar los bienes del deudor hasta que cobremos la totalidad de su importe. 

Respeta  la privacidad de los vecinos deudores

Las comunidades de propietarios, al gestionar datos de carácter personal, se encuentran sometidas a la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y garantías digitales. Este factor puede generar una colisión entre la privacidad de los comuneros que no están al tanto del pago de sus cuotas y su reclamación judicial.

Si ambos elementos no se tratan adecuadamente, la Agencia Española de Protección de Datos puede sancionar  a la Comunidad. Esta entidad ha manifestado que, ni la convocatoria de la Junta que incluya el listado de deudores, ni el acta de la misma, son contrarias a la normativa de protección de datos. 

El problema surge cuando esos datos se publican en el tablón de anuncios de la Comunidad, a la vista, no sólo de los vecinos, sino de cualquier persona que transite por allí. Cómo he comentado más arriba, al tablón de anuncios hay que recurrir sólo cuando los otros medios de notificar a los deudores han fracasado. De este modo se está dando correcto cumplimiento, no sólo a lo establecido en el artículo 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también a la cesión inconsentida de datos para dar cumplimiento a una ley.

Contrata a un abogado y un procurador

¿Necesitas contratar a un abogado y un procurador para interponer este procedimiento? No, no lo necesitas. Su intervención no es obligatoria  para la interposición de la solicitud del procedimiento monitorio. Sólo si el vecino moroso se opone y se le están reclamando más de dos mil euros es preceptiva su participación.

Ahora bien,  aunque no sea imprescindible que tomen parte en el procedimiento, sus honorarios no tiene que afrontarlos la comunidad de propietarios sino el deudor, con independencia que atienda o no al pago. Entonces, ¿por qué no contar con profesionales especializados en lugar de dejarlo en manos de legos en la materia?

 

 

Foto: Cristopher Jenseth para www.unsplash.com

Cómo cobrar un factura impagada

como cobrar una factura impagada

Cobrar una factura impagada es un escollo al que, si tienes una empresa o eres autónomo, inevitablemente, más tarde o más temprano, tendrás que enfrentarte.

Lo normal es que ante este problema despliegues todo tipo de artimañas para conseguir que tu cliente te pague. Le llamarás, le preguntarás que sucede, enviarás cartas recordando que hay una factura pendiente de pago… En algunos casos tu diplomacia y paciencia servirán y lograrás que hagan frente a la deuda. Pero, desgraciadamente, no siempre sucede así y, cuando todo lo anterior ha fallado, toca reclamar por vía judicial.

Para estos casos la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene previsto el procedimiento monitorio, un procedimiento especial pensado para “una protección rápida y eficaz” del crédito de muchos justiciables, especialmente de pequeños y medianos profesionales y  empresarios. Lo dice así la Ley en su preámbulo aunque la realidad, por desgracia,  sea bien distinta.

La Ley de Enjuiciamiento Civil entra en vigor coincidiendo con los años de bonanza económica, España parecía que iba bien, y el procedimiento monitorio nacía como un proceso residual para una baja morosidad empresarial. Pero llegó la crisis y el escenario cambio de manera radical. Los impagos se dispararon y con ellos, estos procesos. Según la estadística elaborada por el Poder Judicial, en el año 2002 se interpusieron 168.053 monitorios, cifra que fue aumentando año a año hasta alcanzar niveles estratosféricos en 2008 y 2009, presentándose  856.875 y 895.127 solicitudes respectivamente. Los últimos datos anuales de que disponemos correspondientes al año 2018 recogen la interposición de 576.846 solicitudes.

Qué es el procedimiento monitorio y como funciona.

El procedimiento monitorio es un proceso especial, regulado en los artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ideado para que el ciudadano pueda recuperar fácilmente su deuda, intenta ser breve, rápido y sencillo.  La cotidianidad judicial  nos demuestra que no siempre es así.

El procedimiento monitorio está especialmente previsto para el cobro de facturas impagadasHaz click para twittear

El procedimiento comienza con una solicitud que ha de presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar de domicilio o residencia del deudor. Tiene que recoger quienes son tanto el deudor como el acreedor, sus respectivos domicilios y la cuantía de la deuda. A la petición de procedimiento monitorio hay que adjuntar los documentos en los que se base la deuda (facturas, albaranes…).

Cuando el Juzgado de Primera Instancia recibe la petición puede hacer tres cosas:

1.- Admitirla directamente.

2.- Proponer la cantidad correcta de la reclamación, si aprecia que hay un error el importe que se está reclamando.

3.- Si se trata de una deuda que tiene su origen en un contrato entre un empresario y un consumidor, analiza si existen cláusulas que puedan ser abusivas. Si considera que puede haberlas concede un plazo de cinco días para  manifestarse sobre ellas y después decidirá:

  • Si la petición es improcedente y, por tanto, no debe admitirse.
  • Aceptarla pero eliminando la cláusula o cláusulas que son abusivas.
  • Continuar el procedimiento con normalidad, aceptando la solicitud de procedimiento monitorio.

Una vez que se ha producido la admisión  a trámite, se requiere al deudor por un plazo de 20 días para que, o bien pague la deuda que se le está reclamando, o bien se oponga alegando los motivos por los que, a su parecer, no debe todo o parte lo que se le requiere.

Ante una admisión pueden producirse varias situaciones:

  • Pago de la deuda que se está reclamando. Panorama ideal que pocas veces se produce. Las últimas estadísticas hablan de sólo el 7,4 % de los casos
  • El deudor se opone a la reclamación. Manifiesta cuales son, según él, los motivos por los que no debe lo que se le está pidiendo. Con independencia de las razones que esgrima, se acudirá al procedimiento declarativo correspondiente en función del importe de la deuda. En este nuevo proceso de dilucidará sobre el fondo del asunto y se dictará la sentencia correspondiente.

La oposición por parte del deudor no es demasiado frecuente, superando ligeramente el 8% de los procedimientos

  • Transcurso de los veinte días sin actividad alguna del deudor. En este caso  se dicta un decreto con el que estaremos facultados para ejecutar la deuda y embargar los bienes del deudor hasta cobrar la totalidad de su importe.

Esta es, con diferencia, la coyuntura más frecuente.

¿Conseguiré cobrar mi factura?

Quizá.  Me gustaría poder responderte con rotundidad que sí, que el procedimiento es 100% efectivo y que su tramitación acaba con el cobro de la deuda. Por desgracia, no sucede así.

Son muchos los factores que influyen en la recuperación del dinero que te deben. Como acabo de comentar, son pocos los casos en los que, cuando el deudor recibe el requerimiento de pago, hace frente a su deuda. Lo más habitual suele ser que no haga nada y deba iniciarse el correspondiente procedimiento de ejecución. Es aquí dónde está la clave. Una ejecución bien tramitada, con una exhaustiva y, sobretodo, constante búsqueda de bienes embargables, será la llave para lograr tu objetivo.

 

La ejecución posterior es la clave para conseguir el cobro en el procedimiento monitorioHaz click para twittear

¿Es necesario contratar a  un abogado y un procurador para tramitar este procedimiento?.

La respuesta es no. No es necesario pero si totalmente recomendable. La ley permite a cualquier ciudadano acudir a este procedimiento por si mismo. Cualquiera puede realizar la petición, basta con presentar un escrito o rellenar este formulario. Depende de ti valorar si merece la pena contratar a profesionales que te asistan. Para tomar la decisión debes plantearte, por ejemplo:

  • Si sabes que hacer ante una diligencia negativa de notificación al deudor.
  • Qué significa y que ocurre si te impugnan los documentos que acompañas a la solicitud.
  • Cómo se ejecuta el decreto que pone fin al monitorio y como se embargan los bienes del deudor.

Y tú ¿alguna vez has tenido que reclamar judicialmente una factura? ¿cómo fue la experiencia? Cuéntamelo en los comentarios

Foto: Andrew Branch para www.unsplash.com

 

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

ACEPTAR
Aviso de cookies